Amorteringskravet (2026): Hur fungerar det och hur påverkas du?
Kort svar
Amorteringskravet innebär att du måste amortera 1 % eller 2 % av bolånet per år baserat på belåningsgraden (över 50 % resp. 70 %), plus ytterligare 1 % om ditt lån överstiger 4,5 gånger din bruttoårsinkomst.
När du köper en bostad eller omförhandlar ett befintligt bolån är amorteringskravet en av de viktigaste faktorerna som avgör din månadskostnad. Regleringen har införts av Finansinspektionen för att dämpa hushållens skuldsättning och skapa en stabilare bostadsmarknad.
Men exakt när måste du amortera 1 %, 2 % eller 3 % på ditt bolån 2026? Vilka regler gäller vid omvärdering av bostaden, och vilka undantag finns vid nyproduktion eller sänkt inkomst?
I denna kompletta guide förklarar vi amorteringskravets alla regler, räkneexempel och hur du kan sänka din amorteringstakt lagligt.
Ska du köpa bostad eller omförhandla? Jämför bolån och ansök om lånelöfte på FinansHem.
Hur fungerar amorteringskravet 2026? (Trappan)
Det svenska amorteringskravet består av två delar: det ordinarie amorteringskravet (baserat på belåningsgrad) och det skärpta amorteringskravet (baserat på din inkomst).
1. Det ordinarie amorteringskravet (Belåningsgrad)
- Belåningsgrad över 70 %: Du måste amortera minst 2 % av det totala bolånebeloppet varje år.
- Belåningsgrad mellan 50 % och 70 %: Du måste amortera minst 1 % av det totala bolånebeloppet varje år.
- Belåningsgrad under 50 %: Inget krav på amortering baserat på belåningsgrad (0 %).
2. Det skärpta amorteringskravet (Skuldkvotstak 4,5x)
Om ditt totala bolån överstiger 4,5 gånger din bruttoårsinkomst (eller hushållets sammanlagda bruttoinkomst om ni är två som söker), måste du amortera ytterligare 1 % per år, utöver kravet ovan!
Sammanfattande tabell: Hur mycket måste du amortera 2026?
| Belåningsgrad (% av bostadens värde) | Lån $\le$ 4,5x bruttoårsinkomst | Lån > 4,5x bruttoårsinkomst |
|---|---|---|
| Över 70 % (t.ex. 85 % belåning) | 2 % / år | 3 % / år (Maximalt amorteringskrav) |
| Mellan 50 % och 70 % | 1 % / år | 2 % / år |
| Under 50 % | 0 % / år (Amorteringsfritt) | 1 % / år |
Räkneexempel: Så beräknas din månatliga amortering
Anta att en familj köper en bostad för 4 000 000 kr och tar ett bolån på 3 200 000 kr (80 % belåningsgrad). Familjens sammanlagda bruttoårsinkomst är 600 000 kr.
Steg 1: Beräkna belåningsgraden
- 3 200 000 kr / 4 000 000 kr = 80 % belåningsgrad $\implies$ kräver 2 % amortering.
Steg 2: Beräkna skuldkvoten
- Skuldkvotsgräns: 4,5 x 600 000 kr = 2 700 000 kr.
- Eftersom lånet på 3 200 000 kr överstiger 2 700 000 kr triggas det skärpta amorteringskravet (+1 %).
Steg 3: Total amorteringstakt
- 2 % (belåningsgrad) + 1 % (skuldkvot) = 3 % amortering per år.
- Årlig amortering: 3 % x 3 200 000 kr = 96 000 kr / år
- Månatlig amortering: 8 000 kr / månad (utöver räntekostnaden)
Samla topplån och privatlån
Har du topplån eller privatlån utöver bolånet? Amorteringskravet gäller enbart för bolån med bostaden som säkerhet. Om du har separata privatlån eller topplån har de ofta avsevärt högre ränta.
👉 Jämför samlingslån på FinansHem för att kapa dyra smålån eller förhandla om ditt bolån.
Undantag från amorteringskravet 2026
Det finns tre huvudsakliga situationer då banken kan bevilja undantag från amorteringskravet:
1. Nyproduktion (Upp till 5 års amorteringsfrihet)
När du köper en nyproducerad bostad (där du är den första som bor i bostaden) har banken möjlighet att ge dig amorteringsfrihet i upp till 5 år. Det gäller förutsatt att du inte belånar bostaden över 85 %.
2. Särskilda skäl (Tillfällig amorteringsfrihet)
Om du drabbas av en uförutsedd ekonomisk kris – såsom långvarig sjukskrivning, ofrivillig arbetslöshet eller om en make/sambo avlider – kan banken bevilja tillfällig amorteringsfrihet under en begränsad period (ofta 6–12 månader).
3. Omvärdering av bostaden (Femårsregeln)
För att sänka din belåningsgrad (och därmed komma ner från 2 % till 1 % eller 0 % amortering) kan du låta en registrerad fastighetsmäklare omvärdera din bostad.
Femårsregeln: Enligt Finansinspektionens regler får en omvärdering som påverkar amorteringskravet göras högst en gång vart femte år (om du inte har gjort en avsevärd om- eller tillbyggnad av bostaden).
Vanliga frågor om amorteringskravet
Räknas ränteavdrag på amorteringen?
Nej! Amortering är inte en kostnad, utan en avbetalning på din egen skuld (ett sparande i din egen bostad). Därför får du 0 kr i ränteavdrag på amorteringen. Skatterelaterat ränteavdrag (30 %) gäller enbart för räntekostnaden.
Vad händer om jag byter bank för mitt bolån?
Om du flyttar ditt bolån till en ny bank behåller du ditt befintliga amorteringsunderlag. Den nya banken tar över informationen om bostadens värde och amorteringstakt från din gamla bank via ett amorteringsunderlag.
Kommer amorteringskravet att ändras eller tas bort?
Finansinspektionen och Regeringen utreder löpande amorteringskravet och bolånetaket. Eventuella framtida regeländringar annonseras i god tid, men tills vidare gäller 1 %, 2 % och +1 % skuldkvotsregeln oinskränkt.
Källor och juridiska referenser
- Finansinspektionens föreskrifter (FFFS 2016:16 & FFFS 2017:23): Reglerar det ordinarie och skärpta amorteringskravet för kreditinstitut.
- Konsumentkreditlag (2010:1846): Reglerar information och god kreditsed vid bostadskrediter.
Vill du pruta på din bolåneränta eller ansöka om nytt lånelöfte? Jämför bolån på FinansHem och låt Sveriges ledande bolånebanker tävla om dig.
Billy Johansson
Billy Johansson skriver för FinansHems redaktion och fokuserar på att göra svåra ekonomiska ämnen enkla att förstå.
Hitta marknadens bästa bolåneränta
Ska du köpa bostad eller omförhandla ditt bolån? Jämför Sveriges ledande banker och pruta på räntan med FinansHem.
